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總理報告定調房地產 提振2015樓市預期
 

       35上午,十二屆全國人大三次會議在北京開幕,國務院總理李克強在2015年政府工作報告中定調2015年房地產發展方向,體現了穩 字當頭,促進房地產市場平穩健康發展的初衷。 
      
堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善住房需求,促進房地產市場平穩健康發展 、穩定住房消費 成為本次總理政府工作報告的關鍵詞。同時,棚戶區改造仍是今年重頭戲??偫碚ぷ鲌蟾嫣岢龅哪繕耸?,今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區改造580萬套,增加110萬套。 
     
房地產業界對政府工作報告中透露出的樓市政策風向普遍看好,認為是近年來針對房地產市場少有的暖風 。亞豪機構副總經理任啟鑫向記者分析表示,政策方向的變化,對于2015年樓市來說無疑是重大利好,2015年樓市政策環境將進一步放松。北京中原地產首席分析師張大偉認為,在整體經濟下滑明顯的情況下,房地產的作用將會比2014年更重要,限購、稅收等多個政策領域都存在放松空間。 
     
調控、抑制 轉向指導、支持 
     
這次全國兩會提出要穩定住房消費,促進房地產市場平穩健康發展。穩定住房消費成為加快培育消費增長點的重要組成部分。在宏觀經濟或將迎來更為嚴峻考驗的2015年,房地產業首要任務是保持市場平穩發展,穩定住房消費,為整體經濟實現保增長目標提供保障。 
     
在本次總理政府報告中,除了強調堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展 外,加快培育消費增長點,穩定住房消費 亦成為2015年房地產對整個宏觀經濟的政策影響點。 
     
任啟鑫分析表示,從分類調控、抑制投機投資需求 到分類指導、因地施策,支持居民自住和改善需求 ,政策方向的變化,對于2015年樓市來說無疑是重大利好。政府對房地產市場由分類調控 轉向分類指導、因地施策 ,意味著政府不再抑制房地產市場發展,而是在一定程度上允許地方政府采取更大程度的救市措施,防止部分地方房地產市場過冷,對經濟形成進一步負面沖擊; 
     
從調控 轉變為指導 ,在用詞上的改變,任啟鑫預計未來將會更多地采取市場為主、行政為輔的方式刺激樓市發展,行政手段控制房地產市場的措施有望逐步淡出樓市。 
     
值得關注的是,在2014年總理政府工作報告中,提及房地產政策的則是,針對不同城市情況分類調控,增加中小套型商品房和共有產權住房供應,抑制投機投資性需求,促進房地產市場持續健康發展 。 
     
由抑制投資需求 向支持居民自住和改善需求 的轉變,在任啟鑫看來,抑制 變為支持 ,是根據現階段市場實情做出的選擇。 
     
在房地產開發景氣指數、銷售額等數據接連下滑的背景下,依然抑制購房需求,勢必將影響交易量,給處于下行狀態下的宏觀經濟形勢帶來更大壓力。 任啟鑫表示,因此,有必要轉為支持居民自住和改善需求,帶動成交量,增強市場活力,成為拉動經濟增長的動力。 
     
由抑制 變為支持 ,用詞上的改變,給任啟鑫的判斷是,在去年首套房認定標準重新界定后,今年二套及以上的改善型購房需求,在政策執行上或將出現松動,有可能享受貸款優惠,同時營業稅調整 個稅調整 等支持居民自住和改善需求的政策也將有著出臺可能,為房地產市場帶來重大利好。 
     
專家也認為,支持改善型需求 的提法在近幾年都沒有出現過,這預示著二套房貸或將有放松的可能。 
     
同時,本次政府工作報告明確對房地產市場的調控思路在分類指導、因地施策 ,強調了地方政府的主體責任。在業內人士看來,今后全國一刀切 的樓市調控政策將難以看到。 
     
任啟鑫等業內人士預計2015年樓市供需雙方將出現明顯改善,部分樓市庫存量較大、市場低迷的城市,實施地方性的樓市提振措施或將擁有更大空間,一二線城市成交量在高于去年的基礎上,房價也將出現上漲趨勢。 
      
棚戶區改造力度加大 
     
棚戶區改造仍是今年重頭戲。對于保障房項目,李克強總理在報告中明確表示將加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。增加公共產品有效投資。確保完成 十二五規劃重點建設任務,啟動實施一批新的重大工程項目。 成為本次總理政府工作報告的內容。 
     
總理政府工作報告提出的目標是,今年保障性安居工程新安排740萬套,其中棚戶區改造580萬套,增加110萬套,把城市危房改造納入棚改政策范圍。農村危房改造366萬戶,增加100萬戶,統籌推進農房抗震改造。 
     
從政府工作報告中可以看出,棚戶區改造仍是保障性安居工程中的重點。 任啟鑫分析表示,加大城鎮棚戶區改造和城鄉危房改造力度,有利于解決中低收入人群的住房困難,調節市場需求的同時,對房企未來城市布局和市場選擇也有著一定的指引意義。 
     
與去年提高大城市保障房比例 不同的是,今年的工作報告增加農村危房改造力度,農村危房改造較去年增加100萬戶。 
     
任啟鑫對此表示,農村危房改造在改善農村困難群眾居住條件、改善人居環境的同時,也有利于政府有序推進基礎設施和基本公共服務建設。 
     
總理政府工作報告還提出,住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉,把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭,給予住房救助 。 
     
其實這是繼2014年底住建部開始推廣地方政府回購商品房用于保障房的新模式后,本屆政府首次在政府報告中提出將一些存量房轉為公租房和安置房。 
     
這種提法與住建部多次強調的拓寬保障房源渠道,注意通過市場籌集房源作為保障房 相一致。中國指數研究院發布的報告指出,打通存量房與保障房,一方面保障了安置房和公租房的房源,避免大拆大建,另一方面有助于盤活市場存量,減輕當地房地產市場庫存壓力。 
     
任啟鑫表示,該舉措既著眼于住房保障,同時也兼顧了目前市場庫存量巨大的現實,而部分存量房轉為公租房和安置房的措施,將盤活部分存量住房,有利于房地產市場的去庫存,加快市場流通,讓更多低收入人員受益。 
     
另外,據記者了解,在資金保障方面,除了國開行擬投放的4000億元棚改貸款外,社會資本投入將成為2015年棚戶區改造的重要來源。同時,房地產投資信托基金試點也在積極推進。 
     
地方也積極推進保障房源與市場存量接軌,據不完全統計,2014年湖南、江西、北京等地發文要求創新保障房源新模式,2015年也有福州市、陜西省、四川省、江蘇省、山東省等地積極表態支持。          (來源:鋼聯資訊)

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